Néha napján, bár igazából nem is olyan néha, belefutok olyan esetekbe, ahol az egyes tulajdonosok több, akár 8-10 éves távlatokban, nem fizetik a közös költséget. Közben a társasház költségvetésen folyamatosan lyuk tátong, ami ilyen időtávlatban milliókban mérhető! 

A mostani eset, amit bemutatok, sajnos nem végződik megelégedéssel, mert vannak olyan hibák, mulasztások, amiket a legtapasztaltabb kezelők sem tudnak már visszafordítani kikorrigálni. Hogy mi volt ebben az esetben ez a mulasztás? A folytatásban leírom!

Viszonylag új építésű társasház, mindösszesen 10-11 éves lehet. Az érintett tulajdonosok pedig nagyjából 8 éve biztosan nem fizették a közös költséget, így mire az akkori közös képviselő eljutott oda, hogy végrehajtást indítson ellenük, már bőven 2 millió forint felett volt a tartozás mértéke.

Alapból nem tartom jónak azt, hogy ilyen sokáig húzzuk az eljárások megindítását, tekintve, hogy mondjuk egy fizetésletiltás esetén, beláthatatlan időt tud felölelni a rendezés és szinte biztos, hogy az aktuális kötelezettség nem fog teljesülni. Véleményem szerint ott, ahol már legalább egy év nem történt befizetés ott nincs mire várni, hiszen a hajlandóság hiánya mutatkozik. jogi útra kell terelni az eljárást.

Arról, hogy mit tegyünk a közös költség tartozás esetén és hogy hogyan reagáljunk arra, ha átmeneti pénzzavar miatt ezt a kötelezettségünket nem tudjuk teljesíteni ebben a bejegyzésben írtam bővebben!

Hogy ebben az esetben mi állhatott a folyamatos nemfizetés hátterében nem tudom, de végül 2016. nyarán az ingatlan árverés útján került értékesítésre. Pontosabban csak a fele. És itt van az a hiba, amit elkövetett az akkori közös képviselő illetőleg (ha volt) a közreműködő ügyvéd: az ingatlannak hivatalosan két tulajdonosa volt, de csak az egyik ellen indult meg az eljárás. Így viszont nem tudták az egész ingatlant árverésre meghirdetni, hanem csak a felét. Azt pedig valószínűleg nem kell ecsetelnem, hogy ezen esetben miért is nem sikerült a tartozást az eljárás végén behajtani.

A fél tulajdont egy befektető vette meg, a másik fele, a fennmaradó tartozással maradt a másik tulajdonos nevén. Mivel a végrehajtással szerzett tulajdon, úgynevezett eredeti tulajdonszerzés, így az új tulajdonos egyenlegére nem vezethettük fel a végrehajtás után fennmaradó tartozást, tőle ez már nem követlehető.

Kitől követelheti hát az elmaradt közös költséget a társasház?

Első gondolat lenne, hogy a tulajdonban maradt, régi tulajdonostól, hiszen elvileg ő és a volt tulajdonostársa egyetemlegesen felelnének azért a tartozásért. Ez jó gondolat, csak az a gond, hogy a másik tulajdonos, soha, semmilyen formában nem lett felszólítva a tartozás rendezésére, így maximum 5 évre visszamenőleg tudunk tőle követelni és a behajtási eljárást a legelejétől kell indítani. Ez azt jelenti, hogy az ügyben szereplők ügyintézési gyorsaságától függően akár 1,5 év is eltelhet, mire a másik fél tulajdon is árverezésre kerül és esetlegesen pénzt lát majd a társasház. Azonban ebben az esetben is könnyen előfordulhat az, mint a másik tulajdonos esetében, hogy olyan alacsony összegen kerül végül értékesítésre az ingatlan, hogy az egyéb terhek mellett ennek a kifizetésére már nem marad fedezet, így a társasház újabb milliókat írhat le behajthatatlan követelés címszóval.

Második gondolat, hogy attól, hogy az ingatlanon nem tudjuk behajtani a tartozást még magán a személyen megpróbálhatjuk. Meg is próbáltuk és jött a végrehajtótól a levél, hogy az adós tulajdonképpen földönfutó, se jövedelme, se ingóság, ingatlana pedig végképp nincsen.

Végső mentsvárként meg lehet próbálni eladni a követelést. Ez esetben arra kell számítani, hogy a társasház az eredeti követelés töredékét fogja megkapni, de legalább az is valami.

Hogyan lehet elkerülni az ilyen helyzeteket?

Egyrészt nem szabad váni, hogy tulajdonosok ilyen jelentős tartozást halmozzanak fel, mert a behajthatóságuk minimum kérdéses. Persze lehet azt mondani, hogy pár százezer forintért "nem szép dolog" elárvereztetni egy ingatlant, de nem hiszen, hogy a fenti eset, amikor több millió forint tartozást nem sikerül behajtani, jobb opció lenne.

Ha behajtási fázisba jut egy tartozás, akkor még az ügyvédi levél előtt győződjünk meg arról, hogy ki illetve kik is az ingatlan tulajdonosai, erre a legjobb és leggyorsabb mód a tulajdoni lap lekérése!

Ha valamiért már az eljárás megindítás után értesülünk arról, hogy az ingatlannak több tulajdonosa is van, akkor haladéktalanul kezdjük meg ellene is a megfelelő lépéseket!

Úgy látom, hogy ebben az esetben a társasház azért veszített el több jelentős összeget, mert valahol, valaki, hanyagságból vagy tudatlanságból kihagyott egy nagyon fontos lépést. Persze nem garantálható, hogy amennyiben a teljes tulajdon kerül árverésre, akkor a tartozás kifizetődik, de biztos vagyok abban, hogy a jelenleginél jobb és tisztább lenne a helyzet.

Amennyiben kérdése van ezzel a témával kapcsolatban vagy szeretné, ha Önnél is írásaimmal egyező felfogású, szakmaiságú Társasház kezelés lenne, úgy írjon nekem a info@hazkezelo.net címre!